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素朴な疑問から専門的な情報まで、
さまざな疑問にお答えします。

 「管理組合って何?」「結露を防止したい!」「この場合はどうなるの?」などの疑問・質問が数多く寄せられます。そんな良くある疑問・質問をまとめました。

 ここで紹介されているもの以外でも気になることがありましたらお気軽にご相談下さい。快適なマンション生活を過ごすために、私たちが親身になってご相談に乗ります。

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管理組合に関するQ&A
日常生活に関するQ&A
マンション保険に関するQ&A

管理組合に関するQ&A

Q.管理組合はどのような組織ですか?

 分譲マンションを購入すると、部屋の専有部分の所有権を有する、「区分所有者」となります。 その区分所有者全員が建物・敷地および附属施設の管理を行うために構成するのが「管理組合」です。購入してそのマンションに居住する方はもちろん、購入して別の場所に居住されている方も管理組合員となります。賃貸入居者は「管理組合」員ではありませんが、利害関係のある場合に限り意見を述べることはできます。

 一般的に、組合員はマンション管理業務を円滑に進めるために、管理組合の執行機関として役員を選任します。 そして、管理組合の組合員は、自分達のマンションの維持管理、また運営を自分達の議決、判断で行っていくこととなり、意思決定の場である総会にてさまざまなことを決定します。実際は、これらの指導は管理業務を委託した管理会社が行っているのが普通です。

 しかし、マンションに関する重要な事柄を決定する議決権を持っているのは、あくまでも購入者である組合員です。

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Q.区分所有者とは何ですか?

 分譲マンションのように1棟の建物であっても、構造上区分された複数(2つに区分されていてもよい)の部分に分かれており、それぞれの部分が独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に使用される場合には、それらの建物部分は分離してそれぞれ所有権の対象とする事ができます。こういった所有権のことを「区分所有権」といい、区分所有権を有する者のことを「区分所有者」、区分所有の対象となる建物全体を「区分所有建物」といいます。

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Q.管理組合と自治会の違いは?

・管理組合/区分所有者の団体であり、管理対象物の維持管理を目的とした組織。

・自治会(町内会)/同じ地域に居住する住民の互いの親睦を図るとともに地域生活の向上を目的とする自治組織。

 このように管理組合と自治会とは性格が異なるものですが、相対立する組織ではありません。むしろ自治会の目的である地域とのコミュニケーションを育成することはマンションの居住者にとっても必要であるばかりか、管理組合の円滑な運営にも寄与するものであるといえます。

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Q.管理組合の業務範囲は?

 主に敷地および共用部分の維持管理です。そのため管理組合は、敷地および共用部分の取扱についてのルール(管理組合規約)を区分所有者の集会(総会)によって決議し、あわせて、管理者(管理組合理事長)と役員を選任します。次に管理者である理事長は管理組合の執行機関として管理組合規約及び集会の決議に基づいて、必要な手だてを講じることになります。

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Q.総会はどのようなことをするのですか?

 管理組合は会社組織のように営利追及を目的とする団体ではありません。しかしながら管理組合は組織的には株式会社に似ています。

 管理組合の総会は株式会社の株主総会であり、管理組合の理事長、理事、監事は株式会社の代表取締役、取締役、監査役であり、管理会社は、外注先または取引先という関係になります。このように比較すると管理組合の各々の役割が理解しやすくなります。

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Q.理事長はどのように選ばれるのですか?

 管理組合では、通常総会において理事長、副理事長、理事及び監事を選出します。選出方法は

  • 推薦・立候補/役員の公募を掲示板に告知し、推薦・立候補を募る方法。
  • 輪番制/マンション役員の数をブロック(フロア毎)に分けて、ブロック内で順番に役員を務めます。
  • 半数改選/理事会の業務継続をスムーズにするために、半数ずつを改選する方法。

などがあります。

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Q.理事長の役割・仕事内容・任期は?
  • 組合を代表し、総会および理事会の決議に基づいて組合業務を執行する。
  • 建物の区分所有法に定める「管理者」とする。
  • 通常総会において、前会計年度における組合の業務の執行に関する報告をしなければならない。
  • 理事会の議長とする。
  • 必要の都度理事会を招集する、なお招集について監事に通知する。
  • 理事長は、理事会の議事録を事務所において保管し、組合員の請求があったときは、閲覧させる。

以上が管理組合規約に定める理事長の職務ですが、実務上からは、管理組合としての管理対象物を管理する方針と指導性を発揮することが求められます。 管理組合として、1年間に行なうべき重点項目を絞って、管理会社とよく相談して業務執行を進めて行くのがよいでしょう。 任期は、組合の実情に応じ1年〜2年で設定されるケースが多く、再任も認められます。

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Q.管理会社の業務とは?

 「マンション管理業(管理組合から収支・出納・維持修繕企画等の管理事務業務の委託を受けること)」を行う管理会社は、国土交通省にマンション管理業者登録をすることになっています。また、一定の専任の「管理業務主任者」を置かなければなりません。これは、「宅地建物取引業者」と「宅地建物取引主任者」の関係によく似ています。区分所有者の資産及び管理組合のお金を扱う管理会社は、区分所有者に対して、重要事項説明(管理委託契約の内容・金額・支払・期間等)等の義務があります。よって、管理会社に対しては、管理組合の自治を尊重・促進し、専門分野(事務管理・管理員・清掃・設備管理等)でのより良いサービスを提供していくことが望まれます。

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日常生活に関するQ&A

Q.結露を防ぎたいのですが。

 マンションは特に気密性が高く、建物の躯体コンクリートには水分が含まれているため、結露が発生しやすくなります。

 結露によって発生した水滴をそのままにしておくと、カビの発生とそれに伴う悪臭、室内が汚れるなどの弊害が生じます。結露を防ぐためには、まず水蒸気の発生をできるだけ抑えることです。

  • 換気をよくする
    室内の換気や風通しをよくすることは、結露を防ぐ最も手っとり早く効果的な方法です。
  • 室内に洗濯物を干さない
    室内で乾かす場合は、浴室換気乾燥機を利用するか、洗面室で換気扇を回しながら行ってください。
  • 住戸内の温度差を少なくする
    室温が高すぎると、室内の空気は水蒸気をたくさん含むことになります。
    住まい全体を暖め、極端に寒いところをなくすようにしましょう。

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Q.リフォームは自由にできますか?

 マンションでは1つの建物の中で複数の所有権を認めているために、区分所有権の及ぶ「専有部分」とそれ以外の「共用部分」に分けることが出来ます。このうちリフォームをすることが可能なのは「専有部分」ですが、全てのリフォームが出来るわけではありません。マンションでは規模、構造、立地に応じた管理規約が定められています。規約によってはリフォームに関し、可能な工事内容や、禁止事項を明示している場合がありますので必ず確認して下さい。

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Q.簡単にできる防犯対策はありますか?

 買い物などちょっとした外出の時でも、テレビや電気を付けっ放しにして、家に人がいるように思わせる、表札に家族全員の名前を書かない、といった簡単なことでも案外有効です。 また、セキュリティグッズを目に付くところに設置しておき「この家は防犯に気を使っている」ということをアピールするのも効果があります。

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Q.壁の中の給水管の水漏れは誰の責任ですか?

 水漏れは設備配管(給水配管又は排水配管)の瑕疵(不完全なものの一種のこと)が原因と思われます。このような場合は、瑕疵の所在箇所によってその責任を負う者が異なります。

 一般的に床コンクリートと床板の間の部分にある設備配管は専有部分です。ただし、まれに水平配管が規約で共用部分となっている場合があります。すなわちこの規約では床スラブと床板との間の空間を共用部分とみているわけです。一方、パイプスペース内やコンクリートに埋設されている部分が共用部分になります。

 漏水箇所が専有部分であればその部屋の占有者又は区分所有者が、共用部分であれば管理組合がそれぞれ責任を持って修理することになります。

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Q.ペットを飼いたいのですが?

 マンション等の共同住宅でのペットの飼育には、様々な制約が存在します。特に分譲マンションの場合は、何よりも管理規約にどのような定めがあるかを確認される事が重要です。

 ペット可の新築分譲マンションにおいても、飼育に関して一定の制限が設けられている事が普通です。購入に際しては、まず管理規約の定めを確認されることをお勧めいたします。

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Q.近隣の騒音をなんとかしたい。

 この騒音が受忍限度を越えるようなら損害賠償を請求できます。どの程度の騒音であれば受忍限度を越えるのかの判断は個人差もあり難しいのですが、騒音防止条令を目安に、継続的なものかどうか、そして時間帯なども判断の材料になります。

 例えば、夜間、睡眠を妨げられてしまう程の騒音は、受忍限度を越えた騒音と考えられます。 したがって、損害賠償の請求をすることが出来ます。住環境を守るような方法で解決するよう、総会あるいは理事会にて話し合いの機会を持たれることが望まれます。

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Q.駐車違反に対する対応策。

 管理組合には違法駐車の取締り権限がありませんので、解決のための絶対的な決め手はありません。最終的には違法駐車する人の良識に期待することになります。しかし、管理組合としてもそのまま放置できませんので、日ごろから管理組合ニュース等で注意を呼びかけ、お互いに見つけたら注意するなど、組合員や居住者が話し合いの場を設けるなどコミュニケーションを密にして、地道に努力を続けることが大切です。

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Q.放置自転車をなんとかしたい。

 マンション居住者の自転車と外部の自転車とを区別するための方法として駐輪シールの発行があります。管理組合で自転車専用シールを作成し、自転車に貼付してもらい、このシールが貼っていない自転車は外部のものとして取り扱うことにします。 次に、日を決めて、シールの貼付のない自転車に対して、不法駐輪なのでただちに撤去すること、所定の日時までに撤去しない場合は管理組合の方で適宜処理する旨を警告した紙等を自転車につけておきます。なお、紙等をつけた日時、対象自転車、警告した場所等を記録しておくことも必要です。

 そして、所定の日時(理事会で決定)を経過しても撤去されない自転車については、ロープで縛るなどして持ち出されないようにしたうえで、所轄の警察で所有者の確認と盗難届の有無の確認をします。所有者が判明したものは、管理組合から取りに来るよう通知をします。この通知をしても引き取りに来ないもの、所有者の不明なものについては、遺失物として届出をします。
法所定の保管期間(民法第240条より原則として六ヶ月)を経過した後、なおも取りに来ないものについては、管理組合が放置自転車の所有権を取得し、自ら処分(売却・廃棄)することができるようになります。

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マンション保険に関するQ&A

Q.マンション保険にはどういう種類の保険がありますか?

 「ガラスを割ってしまった」「たばこの不始末で床を焦がしてしまった」「水漏れして階下の天井にシミができた」などの事故に備えて、管理組合がどのような損害保険に加入しているかを事前に把握しておく必要があります。

種類 内容

マンション総合保険

 マンション管理組合向けの掛け捨て型の損害保険。従来の火災保険で補償される、火災、落雷、破裂・爆発、風災、雪災などに加え、破損・汚損などの偶然な事故による共用部分の損害が補償されます。また、建物に直接付属しない外灯や花壇等の管理規約等で規定された共用施設も対象となります。

 補償内容は特約の付帯の有無や、加入する保険会社により異なります。

積立マンション総合保険

 マンション管理組合向けの積立型損害保険。修繕積立金の運用と共用部分の補償の両方を兼ね備えています。補償内容はマンション総合保険と同じです。

地震保険

 地震・噴火・津波を原因とする火災・損壊・埋没・流失による損害を補償します。火災保険ではこのような地震・噴火・津波を原因とする火災による損害は補償されていません。

 このような場合は地震保険が必要です。

施設所有者賠償責任保険

 マンションの共用部分や共用設備(エレベーターや駐車場等を含む)の欠陥や管理の不備が原因で起こった偶然の事故により、 他人にケガをさせたり、他人の物を壊した場合、管理組合が 法律上の賠償責任を負担することによって被る損害を補償します。

個人賠償責任保険

 専有部分建物の管理の不備や日常生活が原因で起こった偶然な事故により、他人にケガをさせたり、他人の物を壊したことについて、個人が法律上の賠償責任を負担することによって被る損害を補償します。

 個人賠償責任保険は、個人で加入することもできますが、管理組合が全世帯を一括して、マンション総合保険または積立マンション総合保険等に付帯して、加入することができます。

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Q.万が一事故が起きたらどうすればいいですか?

 万一事故を発見したら、事故発生日時・場所・原因・損害の程度・証券番号などを確認して保険会社、損害保険代理店へ連絡しましょう。事故の状況を記録として残すために写真撮影をしておくことをお勧めします。

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